Πολλοί δανειολήπτες λαμβάνουν το πρόγραμμα πλειστηριασμού χωρίς να έχουν δει ποτέ μια συγκεκριμένη πρόταση ρύθμισης από τον servicer. Από τον Απρίλιο του 2025 ο νόμος απαιτεί ρητά μια τέτοια πρόταση πριν από τον πλειστηριασμό. Παρακάτω εξηγείται τι ακριβώς λέει η διάταξη, πότε εφαρμόζεται, πού βρίσκονται τα όριά της και τι χρειάζεται να γίνει στην πράξη.

Με μια ματιά

  • Η υποχρέωση προβλέπεται στο άρθρο 182 του ν. 5193/2025 (ΦΕΚ Α΄ 56/11.04.2025), που ισχύει από 11.4.2025.
  • Υπόχρεος είναι ο πιστωτής, δηλαδή η τράπεζα ή ο αγοραστής του δανείου, που ενεργεί μέσω του servicer.
  • Η πρόταση γίνεται τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τον πλειστηριασμό, εγγράφως, με κάθε πρόσφορο τρόπο και με email.
  • Αφορά πλειστηριασμούς που ξεκινούν για πρώτη φορά μετά τις 11.4.2025, όχι επαναλήψεις ή συνεχίσεις.
  • Δεν οφείλεται πρόταση αν ο οφειλέτης δεν έχει εγγραφεί στην πλατφόρμα και δεν έχει απαντήσει σε αίτημα για οικονομικά στοιχεία. Για πιστωτές χωρίς υποχρέωση πλατφόρμας αρκεί η τήρηση του Κώδικα Δεοντολογίας.
  • Ο νόμος δεν προβλέπει ρητή κύρωση αν η πρόταση δεν γίνει.

Ποια διάταξη το προβλέπει

Η υποχρέωση θεσπίστηκε με το άρθρο 182 του ν. 5193/2025 «Ενίσχυση της κεφαλαιαγοράς και άλλες διατάξεις», που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α΄ 56/11.04.2025 και ισχύει από τη δημοσίευσή του (άρθρο 245 παρ. 1). Ο τίτλος του άρθρου είναι «Υποχρέωση του πιστωτή να υποβάλλει έγγραφη πρόταση ρύθμισης στον οφειλέτη προ του πλειστηριασμού» και το πρώτο εδάφιο έχει ως εξής.

«Ο πιστωτής κατά την έννοια της περ. 2) του άρθρου 4 του ν. 5072/2023 (Α' 198) καταθέτει εγγράφως στον οφειλέτη, τρεις (3) τουλάχιστον μήνες πριν από τη διενέργεια του πλειστηριασμού, με κάθε πρόσφορο τρόπο, συμπεριλαμβανομένης της ηλεκτρονικής αλληλογραφίας, πρόταση ρύθμισης για την οφειλή για την οποία επισπεύδει πλειστηριασμό.»

Ποιος έχει την υποχρέωση, η τράπεζα, το fund ή ο servicer;

Ο νόμος δεν μιλά για «servicer» αλλά για «πιστωτή», όπως τον ορίζει το άρθρο 4 περ. 2 του ν. 5072/2023, δηλαδή το πιστωτικό ίδρυμα που χορήγησε την πίστωση ή το πρόσωπο που την αγόρασε (το λεγόμενο «fund»), καθώς και ορισμένα χρηματοδοτικά ιδρύματα που χορήγησαν πίστωση. Ο servicer (διαχειριστής πιστώσεων) ορίζεται χωριστά στον ίδιο νόμο και διαχειρίζεται το δάνειο για λογαριασμό του αγοραστή. Στην πράξη, επομένως, η πρόταση έρχεται από τον servicer, αλλά η υποχρέωση βαραίνει τον πιστωτή για τον οποίο αυτός ενεργεί.

Πότε και πώς πρέπει να γίνει η πρόταση

Η πρόταση πρέπει να κατατεθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την ημερομηνία διενέργειας του πλειστηριασμού. Για παράδειγμα, αν ο πλειστηριασμός έχει οριστεί για την Τετάρτη 17 Μαρτίου 2027, η πρόταση πρέπει να σας έχει περιέλθει το αργότερο την Τετάρτη 16 Δεκεμβρίου 2026.

Πρέπει να είναι έγγραφη και μπορεί να σταλεί με κάθε πρόσφορο τρόπο, ρητά και με email. Γι' αυτό χρειάζεται να ελέγχετε τακτικά το ηλεκτρονικό ταχυδρομείο που έχετε δηλώσει στον servicer, ακόμη και τον φάκελο ανεπιθύμητων μηνυμάτων, και να κρατάτε την ημερομηνία που λάβατε την πρόταση. Σε υπόθεση που έφτασε στο Εφετείο Αθηνών, το δικαστήριο μέτρησε τον χρόνο από τότε που ο οφειλέτης ενημερώθηκε πράγματι, επειδή δεν προέκυπτε επίδοση του εγγράφου (ΜονΕφΑθ 40/2026).

Σε ποιους πλειστηριασμούς εφαρμόζεται

Η υποχρέωση γεννιέται άπαξ, για πλειστηριασμό που επισπεύδεται «το πρώτον» μετά την έναρξη ισχύος του νόμου (11.4.2025). Ο νόμος εξαιρεί ρητά τους επαναλαμβανόμενους πλειστηριασμούς του άρθρου 966 ΚΠολΔ, που τιτλοφορείται πλέον «Επανάληψη άγονου πλειστηριασμού» και αφορά την περίπτωση που δεν εμφανίστηκαν πλειοδότες ή δεν υποβλήθηκαν προσφορές, καθώς και τις δηλώσεις συνέχισης πλειστηριασμού γενικά.

Αν λοιπόν ο πλειστηριασμός του ακινήτου σας είχε ξεκινήσει πριν από τον Απρίλιο του 2025 και τώρα απλώς «συνεχίζεται», η διάταξη πιθανότατα δεν θα σας καλύψει.

Πότε ο πιστωτής απαλλάσσεται

Η υποχρέωση δεν υπάρχει, σύμφωνα με το ίδιο άρθρο, αν ο οφειλέτης δεν έχει εγγραφεί στο σύστημα προσωποποιημένης πληροφόρησης του άρθρου 13 παρ. 7 ν. 5072/2023, δηλώνοντας τουλάχιστον email και τηλέφωνο, και δεν έχει ανταποκριθεί σε αίτημα του πιστωτή για στοιχεία της οικονομικής και περιουσιακής του κατάστασης.

Ο νόμος συνδέει τις δύο προϋποθέσεις με «και», οπότε κατά το γράμμα του ο πιστωτής απαλλάσσεται μόνο όταν συντρέχουν και οι δύο παραλείψεις του οφειλέτη. Το ζήτημα δεν έχει κριθεί ακόμη από τα δικαστήρια και ο πιστωτής μπορεί να υποστηρίξει διαφορετική ανάγνωση. Στην πράξη, η εγγραφή στην πλατφόρμα του servicer και η έγγραφη απάντηση σε κάθε αίτημα για στοιχεία αφαιρούν από τον πιστωτή αυτό το επιχείρημα.

Η δεύτερη εξαίρεση έχει μεγάλη πρακτική σημασία. Για πιστωτές που δεν υποχρεούνται να διαθέτουν ηλεκτρονικό σύστημα πληροφόρησης, η υποχρέωση θεωρείται ότι εκπληρώνεται αν έχουν τηρήσει τη διαδικασία της παρ. 1 του άρθρου 27 ν. 4438/2016. Η διάταξη αυτή, όπως ισχύει μετά τον ν. 5072/2023, ζητά από τους πιστωτικούς φορείς «εύλογη ανοχή» πριν από την αναγκαστική εκτέλεση και συμμόρφωση με τον Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών. Επειδή ο ν. 5072/2023 επιβάλλει το σύστημα στους διαχειριστές πιστώσεων (servicers), σε δάνειο που διαχειρίζεται η ίδια η τράπεζα μπορεί να μη σταλεί χωριστή πρόταση με τη μορφή του άρθρου 182.

Πρέπει η πρόταση να είναι «λογική»;

Εδώ βρίσκεται η μεγαλύτερη αδυναμία της ισχύουσας διάταξης. Το άρθρο 182 ζητά απλώς «πρόταση ρύθμισης» χωρίς να ορίζει ελάχιστο περιεχόμενο, αφού δεν θέτει όριο στην προκαταβολή ούτε απαιτεί η δόση να ανταποκρίνεται στο εισόδημα του οφειλέτη. Υπάρχει έτσι ο κίνδυνος να υποβάλλονται τυπικές προτάσεις μόνο για να «τηρηθεί» ο νόμος.

Αυτό δεν σημαίνει ότι ο servicer μπορεί να κάνει ό,τι θέλει. Ο ν. 5072/2023 τον υποχρεώνει να ενεργεί καλόπιστα, δίκαια και επαγγελματικά (άρθρο 13 παρ. 1) και να συμμορφώνεται, μεταξύ άλλων, με τον Κώδικα Δεοντολογίας (άρθρο 13 παρ. 2). Μια πρόταση προδήλως ανέφικτη για τον συγκεκριμένο οφειλέτη μπορεί να αξιολογηθεί υπό αυτό το πρίσμα, αλλά το αποτέλεσμα εξαρτάται από τα στοιχεία κάθε υπόθεσης.

Τι γίνεται αν δεν σας έγινε πρόταση

Ο νόμος δεν λέει τι συμβαίνει αν ο πιστωτής δεν κάνει πρόταση και δεν προβλέπει ρητά ούτε ακυρότητα του πλειστηριασμού ούτε άλλη κύρωση. Μέχρι σήμερα δεν έχει εντοπιστεί δημοσιευμένη δικαστική απόφαση που να ακυρώνει πλειστηριασμό αποκλειστικά λόγω παράβασης του άρθρου 182.

Τι υπάρχει υπέρ του οφειλέτη. Σε απόφαση αναστολής πλειστηριασμού, που εκδόθηκε με πιθανολόγηση, το Εφετείο Αθηνών ανέστειλε τον πλειστηριασμό λόγω της προφανούς δυσαναλογίας ανάμεσα στην αξία του ακινήτου και στην απαίτηση, με εγγυοδοσία ίση με το κεφάλαιο. Σημείωσε παρεμπιπτόντως ότι η πρόταση του άρθρου 182 έγινε περίπου δύο μήνες, όχι τρεις, πριν από τον πλειστηριασμό (ΜονΕφΑθ 40/2026, δημοσιευμένη στη βάση ΝΟΜΟΣ). Πριν από το άρθρο 182, πρωτοβάθμια δικαστήρια είχαν επίσης κρίνει σε ορισμένες υποθέσεις ότι η βιαστική αναγκαστική εκτέλεση, ενώ διεξάγονταν διαπραγματεύσεις με συνεργάσιμο οφειλέτη, ήταν καταχρηστική (άρθρο 281 ΑΚ) και ακύρωσαν την κατάσχεση (π.χ. ΜΠρΑθ 2397/2023, όπου ο servicer δεν αμφισβήτησε ειδικά τα πραγματικά περιστατικά).

Τι υπάρχει κατά του οφειλέτη. Ο Άρειος Πάγος έχει κρίνει ότι η μη τήρηση του Κώδικα Δεοντολογίας συνεπάγεται μόνο εποπτικές κυρώσεις, δεν επιφέρει αυτοδίκαιη ακυρότητα και δεν καθιστά από μόνη της καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος του δανειστή, χωρίς άλλες περιστάσεις (ΑΠ 1372/2024). Στην ίδια υπόθεση, που αφορούσε επιχείρηση και κρίθηκε πριν από τον ν. 5193/2025, σημείωσε ότι η τράπεζα δεν είχε νόμιμη υποχρέωση να προτείνει λύση ασύμφορη για την ίδια. Έχει επίσης κρίνει ότι η βλάβη του οφειλέτη, έστω και μεγάλη, δεν αρκεί για να θεωρηθεί η εκτέλεση καταχρηστική χωρίς πρόσθετες περιστάσεις (ΑΠ 1699/2025, ΑΠ 964/2025). Ο πιστωτής αναμένεται να επικαλεστεί την ίδια λογική και για το άρθρο 182, που επίσης δεν προβλέπει κύρωση.

Η ρητή πλέον υποχρέωση πρότασης μπορεί να ενισχύσει το επιχείρημα της καταχρηστικότητας όταν συνδυάζεται με άλλα στοιχεία της υπόθεσης, δεν αρκεί όμως από μόνη της.

Για τον έλεγχο των servicers, ο ν. 5072/2023 ορίζει την Τράπεζα της Ελλάδος ως αρμόδια αρχή αδειοδότησης και εποπτείας, ενώ για την καλή πίστη και την ηλεκτρονική πλατφόρμα αρμόδιο είναι το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (άρθρο 25). Ο servicer οφείλει να έχει δική του διαδικασία παραπόνων και οι αρμόδιες αρχές δημοσιοποιούν διαδικασία καταγγελιών για παραβάσεις του ν. 5072/2023 (άρθρο 31). Το άρθρο 182 ανήκει σε άλλον νόμο, οπότε δεν είναι βέβαιο ότι η οδός αυτή καλύπτει την παράλειψη της πρότασης.

Γιατί ο χρόνος είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα

Ο πλειστηριασμός ορίζεται κατά κανόνα μήνες μετά την κατάσχεση. Στην υπόθεση της ΜονΕφΑθ 40/2026, για παράδειγμα, η κατάσχεση έγινε στις 30.6.2025 και ο πλειστηριασμός ορίστηκε για τις 4.2.2026. Η ανακοπή για λόγους καταχρηστικότητας που υπάρχουν ήδη κατά την κατάσχεση ασκείται, κατά τον Άρειο Πάγο, μέσα σε 45 ημέρες από την ημέρα της κατάσχεσης (άρθρο 934 παρ. 1 περ. α΄ ΚΠολΔ, ΑΠ 964/2025). Όταν λοιπόν φανεί ότι δεν έγινε πρόταση, τρεις μήνες πριν από τον πλειστηριασμό, η προθεσμία των 45 ημερών έχει κατά κανόνα ήδη λήξει.

Ποια δικονομική οδός μένει τότε για την παράλειψη του άρθρου 182 είναι ανοιχτό ζήτημα, που δεν έχει κριθεί ακόμη και πρέπει να εξεταστεί στη συγκεκριμένη υπόθεση. Γι' αυτό η ασφαλέστερη στάση είναι να μην αναμένεται το τρίμηνο. Αν υπάρχουν λόγοι κατά της εκτέλεσης, η ανακοπή πρέπει να κατατεθεί μέσα στις 45 ημέρες από την κατάσχεση, ώστε να υπάρχει και εκκρεμές ένδικο μέσο στο οποίο μπορεί αργότερα να στηριχθεί αίτηση αναστολής.

Η αίτηση αναστολής πλειστηριασμού (άρθρο 938 ΚΠολΔ) είναι απαράδεκτη αν δεν κατατεθεί το αργότερο 15 εργάσιμες ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό, όταν η επιταγή προς εκτέλεση επιδόθηκε από 1.1.2026, και υποβάλλεται με ιδιαίτερο δικόγραφο (άρθρα 107 και 126 παρ. 7 ν. 5221/2025). Όταν η επιταγή επιδόθηκε έως 31.12.2025, εξακολουθεί να ισχύει η προηγούμενη προθεσμία των 5 εργάσιμων ημερών.

Η αίτηση στον εξωδικαστικό μηχανισμό δεν σταματά πλειστηριασμό που έχει ήδη οριστεί μέσα στους επόμενους τρεις μήνες (δείτε τι σταματά με την αίτηση στον εξωδικαστικό). Όταν έχει κοινοποιηθεί πρόγραμμα πλειστηριασμού, ο νόμος προβλέπει στον εξωδικαστικό αντιπρόταση με προκαταβολή έως 10% (άρθρο 71 παρ. 2Α ν. 4738/2020). Σύμφωνα με απάντηση της Γενικής Γραμματείας στη Βουλή (Δεκέμβριος 2025), 377 οφειλέτες είχαν τότε αναστείλει προγραμματισμένους πλειστηριασμούς με αυτό το μέτρο. Σχετικό είναι και το ερώτημα πότε η αναγκαστική εκτέλεση είναι καταχρηστική.

Τι αλλάζει με το νομοσχέδιο που βρίσκεται σε διαβούλευση

Στις 7 Οκτωβρίου 2026 το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έθεσε σε δημόσια διαβούλευση σχέδιο νόμου για την «Ενίσχυση εποπτείας των υπό διαχείριση απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις – Προστασία συνεπών οφειλετών» και άλλα θέματα. Η διαβούλευση λήγει στις 22.10.2026, ώρα 10:00, και, σύμφωνα με το Υπουργείο, στόχος είναι η ψήφιση την πρώτη εβδομάδα του Νοεμβρίου 2026.

Το άρθρο 225 του σχεδίου τροποποιεί ειδικά το άρθρο 182 και προβλέπει τα εξής.

  • Η πρόταση πρέπει να είναι «κατάλληλη, βιώσιμη και τεκμηριωμένη» με βάση την ικανότητα αποπληρωμής του οφειλέτη και την περιουσιακή του κατάσταση.
  • Πρέπει να περιέχει ορισμένα ελάχιστα στοιχεία, που θα εξειδικευτούν με απόφαση, και να διασφαλίζει ότι ο πιστωτής δεν θα βρεθεί σε χειρότερη θέση από ό,τι σε ρευστοποίηση.
  • Για πιστωτές χωρίς ηλεκτρονική πλατφόρμα, η παραπομπή στον ν. 4438/2016 αντικαθίσταται από τη νέα διαδικασία διμερούς ρύθμισης.
  • Εξαιρούνται οι οφειλές νομικών προσώπων που θεωρούνται μεγάλες οντότητες.

Ρητή κύρωση για τη μη υποβολή της πρότασης δεν προβλέπεται ούτε στο σχέδιο.

Το σχέδιο εισάγει επίσης νέα διαδικασία διμερούς ρύθμισης, που ξεκινά με αίτηση του οφειλέτη και περιλαμβάνει τα εξής.

  • Δύο εναλλακτικές προτάσεις όπου είναι δυνατό.
  • Έγγραφη αιτιολόγηση της απόρριψης.
  • Προκαταβολή έως 15% επί του κεφαλαίου.
  • Διαμεσολάβηση μέσω του Ελληνικού Χρηματοοικονομικού Μεσολαβητή.
  • Απαγόρευση εκτέλεσης στην κύρια κατοικία όσο εξετάζεται πλήρης αίτηση.
  • Απαγόρευση νέων ή συνεχιζόμενων μέτρων εκτέλεσης αν ο πιστωτής δεν απαντήσει εμπρόθεσμα, με εξαιρέσεις.

Κατά το σχέδιο, οι διατάξεις αυτές θα ισχύσουν τρεις μήνες μετά τη δημοσίευση του νόμου, ενώ η τροποποίηση του άρθρου 182 από τη δημοσίευση. Η νέα διατύπωση του 182 όμως παραπέμπει στη διαδικασία αυτή, οπότε το ενδιάμεσο διάστημα ίσως χρειαστεί διευκρίνιση στον τελικό νόμο.

Οι κυρώσεις που ανακοινώθηκαν μαζί, δηλαδή ακυρότητα, πίστωση πέντε δόσεων και πρόστιμα, αφορούν κατά την ανακοίνωση και το κείμενο του σχεδίου την προστασία του οφειλέτη που τηρεί ενεργή ρύθμιση, για τον οποίο απαγορεύονται η καταγγελία της ρύθμισης, η κατάσχεση και η επίσπευση ή συνέχιση πλειστηριασμού. Δεν αφορούν την πρόταση πριν από τον πλειστηριασμό.

Όλα αυτά δεν ισχύουν ακόμη. Η τελική διατύπωση, η έναρξη ισχύος και οι μεταβατικές διατάξεις θα κριθούν από τον νόμο που θα ψηφιστεί. Το άρθρο θα επικαιροποιηθεί μόλις δημοσιευθεί.

Τι να κάνετε πρακτικά

  1. Εγγραφείτε στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του servicer και δηλώστε email και τηλέφωνο. Χωρίς αυτό, ο πιστωτής μπορεί να ισχυριστεί ότι απαλλάσσεται.
  2. Απαντήστε εγγράφως σε κάθε αίτημα για οικονομικά στοιχεία και κρατήστε αποδεικτικό αποστολής.
  3. Μην περιμένετε το τρίμηνο. Αν σας επιδόθηκε κατάσχεση, η προθεσμία των 45 ημερών για ανακοπή τρέχει από την κατάσχεση.
  4. Υπολογίστε το τρίμηνο από την ημερομηνία του πλειστηριασμού και σημειώστε πότε λάβατε την πρόταση, αν τη λάβατε.
  5. Κρατήστε αρχείο όλης της επικοινωνίας, όπως emails, επιστολές και στιγμιότυπα της πλατφόρμας.
  6. Μην αγνοήσετε μια πρόταση επειδή σας φαίνεται υπερβολική. Απαντήστε γραπτά, με αντιπρόταση και στοιχεία του εισοδήματός σας.
  7. Ζητήστε νομική αξιολόγηση έγκαιρα. Οι προθεσμίες της ανακοπής και της αναστολής μετριούνται σε ημέρες. Για αξιολόγηση της δικής σας υπόθεσης, επικοινωνήστε με το γραφείο.

Πηγές